يعد التحفيظ العقاري بالمغرب، نظاما اختياريا وليس إجباريا، بحيث ترك المشرع الأمر لإرادة الأفراد في إدخال عقارهم ضمن منظومة التحفيظ، مع بعض الاستثناءات الواردة في القانون الخاص بالتحفيظ العقاري، إلا أن الأمر يصبح إلزاميا وغير قابل لتراجع عنه، بمجرد إيداع مطلب التحفيظ لدى مصلحة المحافظة العقارية بالمغرب ANCFCC، مع وجود بعض الثغرات القانونية من أجل إلغاء مطلب التحفيظ.
ومن الناحية العملية فهو مجموعة من الإجراءات الإدارية والقانونية والعمليات الهندسية، التي يتم إتباعها لجعل العقار خاضعا لنظام التحفيظ العقاري بالمغرب، من أجل تأسيس رسم عقاري خاص بالملك الذي نود تحفيظه.
كيف يتم التحفيظ العقاري بالمغرب ANCFCC ؟
قبل الشروع في إيداع مطلب التحفيظ العقاري الخاص بعقاركم، يتوجب عليكم الحصول على الوثائق التالية :
- نسخة من بطاقة التعريف الوطينة، مع الإدلاء بالبطاقة الأصلية عند طلبها منكم؛
- أصول أو نسخ رسمية للرسوم والعقود والوثائق التي من شأنها أن تثبت حق الملكية والحقوق العينية المترتبة على الملك؛
- وكالة عند الإقتضاء، في حالة كان طالب التحفيظ ينوب عن المالك الأصلي للعقار؛
- التصميم الطبوغرافي أو التصميم الموقعي للعقار، الذي ينجزه المهندس الطبوغرافي الخاص و المعترف به؛
- مطبوع مطلب التحفيظ العقاري معبئ بجميع البيانات المطلوبة مع التوقيع والمصادقة عليه لدى السلطات المحلية.
إيداع مطلب التحفيظ العقاري لدى ANCFCC.
يحق للمالك، أو الشريك في الملك، أو الشخص الذي يتمتع بأحد الحقوق العينية الواردة على سبيل الحصر في مدونة الحقوق العينية، من تقديم مطلب التحفيظ العقاري بالمغرب.
بحيث يقدم طلب التحفيظ بعد الإطلاع على الموقع التقريبي للعقار، تبعا للمعلومات المصرح بها بمطبوع مطلب التحفيظ، و إعتمادا على تصريحات طالب التحفيظ والتصميم الطبوغرافي المرفق معه.
بعد القيام بعملية التموقع الأولي من طرف مصالح المسح العقاري المتواجدة بمدينتكم، يتم دراسة الطلب والتأشير عليه بالقبول، حيث يتم إستخلاص وجيبات المحافظة العقارية ANCFCC ، وإدراج مطلب التحفيظ العقاري، مع ضرورة تسليم استدعاء لطالب التحفيظ تتضمن تاريخ والساعة التي سيتم فيها إجراء علمية التحديد.
نشر وتعليق خلاصة مطلب التحفيظ العقاري.
يقوم المحافظ على الأملاك العقارية أو من ينوب عنه بنشر خلاصة مطلب التحفيظ في الجريدة الرسمية، بالإضافة إلى تعليقها بمقرات المحكمة الإبتدائية والسلطة المحلية والمجالس الجماعية، التي يقع العقار موضوع مطلب التحفيظ ضمن نفوذهم.
عملية التحديد في التحفيظ العقاري ( Bornage ).
يكلف لإنجاز عملية التحديد مهندس مساح طبوغرافي محلف من مصلحة المسح العقاري، والمقيد بجدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافين، أو تقني متخصص طبوغرافي مرسم ومحلف تابع لمصلحة المسح العقاري ( Service Cadastre ).
يتم إنجاز عملية التحديد في التاريخ والوقت المحدد سابقا، بحضور طالب التحفيظ أومن ينوب عنه وجميع الأطراف المعنية، على سبيل المثال الأشخاص مجاورين للملك، بحيث يقوم الموظف المكلف بإنجاز عملية التحديد، بتحرير محضر التحديد والمحاضر الأخرى عند الإقتضاء، والتي توقع من طرف المكلف بالعملية وطالب التحفيظ والأطراف الأخرى الحاضرة.
يرفق بالمحضر المحرر أو المحاضر المحررة، تصميم مؤقت ينجزه الموظف العمومي المكلف بالعملية، وجميع الوثائق المدلى بها خلال عملية التحديد من قبل الأطراف. وبعد ذلك توجه الوثائق المذكورة سابقا إلى مصلحة المحافظة العقارية و تسلم للمهندس الطبوغرافي الخاص و المنتدب لعمليات المسح العقاري وإنجاز التصاميم العقارية.
عملية المسح وإنجاز التصميم العقاري ( lever Topographique ).
يعمل المساح الطبوغرافي الخاص و المنتدب لهذه العملية، برفع حدود الملك المصرح بها في محضر التحديد من قبل طالب التحفيظ، وضبط وعائه العقاري ومشتملاته بشكل دقيق بواسطة أجهزة عالية الدقة، مع ربطها بالشبكة الجيوذيزية.
وفي الأخير ينتج عن هذه العملية إجاز ملف تقني لمطلب التحفيظ العقارين والذي يتضمن التصميم العقاري النهائي، والذي بدوره يوجه إلى مصلحة المحافظة العقارية.
نشر وتعليق الإعلان عن إنتهاء عملية التحديد.
فورة توصل المحافظ على الأملاك العقارية بالتصميم العقاري النهائي، يقوم بنشر الإعلان عن إنتهاء عملية التحديد في الجريدة الرسمية والتعليق أيضا لدى الجهات المعنية، من أجل إنهاء أجل التعرضات بعد نشر هذا الإعلان بالجريدة الرسمية.
عملية التموقع النهائي.
تتم عملية التموقع النهائي على مستوى مصلحة المسح العقاري بأمر من المحافظ على الأملاك العقارية، من أجل التأكد من عدم وقوع العقار المراد تحفيظه داخل وعاء عقار محفظ أو يتداخل مع وعاء عقار مجاور له، أو داخل وعاء ملك سبق وأن خضع لمسطرة تطهير أخرى من غير التحفيظ العقاري بالمغرب.
قرار المحافظ بشأن مطلب التحفيظ.
قبول مطلب التحفيظ.
يقوم المحافظ على الأملاك العقارية بتحفيظ العقار، ويؤسس رسما عقاريا خاصا به، بعد أن يتحقق من إنجاز جميع الإجراءات المقررة قانونا، ومن شرعية الطلب، وكفاية الحجج المدلى بها، وكذا خلو العقار موضوع المطلب من أي تعرض.
إلغاء مطلب التحفيظ
يحق للمحافظ على الأملاك العقارية، إتخاذ قرار الإلغاء في الحالات التالية :
- غياب طالب التحفيظ أو من ينوب عنه أثناء عملية التحديد، أو عدم قيامه بما يلزم لإنجازها؛
- تعذر إنجاز عملية التحديد لمرتين متتاليتين بسبب نزاع حول الملك؛
- عدم الإدلاء بأي عذر مقبول يبرر غيابه عن عملية التحديد داخل أجل شهر من تاريخ توصله بالإنذار؛
- عدم قيام طالب التحفيظ بأي إجراء لمتابعة مسطرة التحفيظ داخل أجل ثلاثة أشهر من يوم توصله بإنذار من المحافظ على الأملاك العقاري.
رفض مطلب التحفيظ.
يتخذ المحافظ على الأملاك العقارية قرار رفض مطلب التحفيظ في الحالات التالية :
- عدم شرعية الطلب؛
- عدم كفاية الحجج المدلى بها؛
إحالة ملف مطلب التحفيظ على المحكمة
- في حالة وجود تعرض، يوجه المحافظ على الأملاك العقارية ملف مطلب التحفيظ والوثائق المتعلقة به إلى المحكمة الابتدائية التي يقع العقار بدائرة نفوذها من أجل البث في التعرض(أو التعرضات).
كم يستغرق تحفيظ منزل أو أرض.
من خلال تصفح مواد قانون التحفيظ العقاري بالمغرب، لايوجد أي عبارة صريحة من المشرع يحدد فيها المدة الازمة لتحفيظ عقار معين، سواء تعلق الأمر بمنزل أو أرض، بالمجال الحضري أو القروي، لكن من الناحية العملية، فإن مدة التحفيظ العقاري تستغرق حوالي 12 شهرا في الحالات العادية، بإستثناء حالة التحديد السلبي بخصوص عملية التحديد، أو تعرض على مطلب التحفيظ…
كم ثمن التحفيظ العقاري بالمغرب؟
قبل البدأ بالحديث عن مصاريف التحفيظ العقاري بالمغرب ANCFCC، يجب التميز مصاريف التسجيل ومصاريف التحفيظ العقاري، ومن أجل إستعياب الأمر أكثر، سنقوم بشرح كل واحد على حدة وتبيان الفارق بينهما :
الفرق بين التسجيل والتحفيظ بالمغرب ANCFCC.
التسجيل هو عملية إيداع عقد اقتناء أو الشراء للعقار لدى مصلحة التسجيل والتنبر، التابعة للمديرية العامة لضرائب، فهو إجراء ضريبي، بغض النظر عن ما إن كان العقار محفظ أم غير محفظ وتختلف رسوم التسجيل بإختلاف قيمة العقار والموقع الجغرافي له.
أما بالنسبة لتحفيظ العقاري، فهو يشمل العقارات الغير المحفظة كما أسلفنا الذكر سابقا.
مصاريف التحفيظ بالمغرب لسنة 2024.
تم تحديد مصاريف المحافظة العقارية من خلال مرسوم رقم 2.16.375، الصادر في 13 من شوال 1437 الموافق ل 18 يوليوز 2016 كما وقع تغييره، حيث نص على أن مصاريف تحفيظ عقار كيفما كانت طبيعته ( منزل، بقعة أرضية أو أرض فلاحية )، نسبة 1% من القيمة الإجمالية للعقار أثناء تحفيظه مع إضافة وجيبات ثابتة حسب الجدول التالي :
| الرقم | طبيعة الوجيبة | مبلغ أوسبة الوجيبة |
|---|---|---|
| 1 | وجيبة الأشهار | 500 درهم |
| 2 | وجيبة بحسب القيمة | 1% |
| # | وجيبة بحسب المساحة : | # |
| 3 | بالمجال الحضري ( عن كل آر أو جزء من آر ) | 50 درهما |
| 4 | بالمجال القروي ( عن كل هكتار أو جزء من هكتار ) | 50درهما |
| 5 | وجيبة إعداد نظير الرسم العقاري ( عن كل نظير ) | 200 درهم |
| 6 | وجيبة ثابتة | 100 درهم |
| # | أدنى مايستوفى لقيمة الوجيبة الكلية | # |
يتم أداء الوجيبة الإجمالية، لتحفيظ الملك، بالإستناد إلى قيمة العقارية للملك أثناء إيداع مطلب التحفيظ العقاري، فعلى سبيل المثال، إذا كانت قيمة منزل يقع بالمجال الحضري هي 600.000 ألف درهم ومساحته الإجمالية هي 80 متر مربع ، فيتم حساب مصاريف التحفيظ على النحو التالي :
| الرقم | طبيعة الوجيبة | مبلغ الوجيبة |
|---|---|---|
| 1 | وجيبة الأشهار | 500 درهم |
| 2 | وجيبة بحسب القيمة | 600.000 درهم * 0.01 = 6000 درهم |
| # | وجيبة بحسب المساحة : | # |
| 3 | بالمجال الحضري ( عن كل آر أو جزء من آر ) | 50 درهما |
| 4 | بالمجال القروي ( عن كل هكتار أو جزء من هكتار ) | # |
| 5 | وجيبة إعداد نظير الرسم العقاري ( عن كل نظير ) | 200 درهم |
| 6 | وجيبة ثابتة | 100 درهم |
| # | أدنى مايستوفى لقيمة الوجيبة الكلية | # |
| # | الوجيبة الإجمالية = | 6850 درهم |
الأسئلة الشائعة :
يتم تحفيظ العقار، عندما يقوم المحافظ على الأملاك العقارية بالإعلان عن قبول مطلب التحفيظ العقاري، ويؤسس رسما عقاري خاصا بذلك العقار.
كيف ماكانت طبيعة العقار سواء تعلق الأمر بمنزل أو قطعة أرضية بالمجال الحضري أو الفلاحي، تخضع لنفس الإجراءات التي فصلنا فيها بالمقال.
معنى عقار في طور التحفيظ، هو العقار الذي وضع له مطلب التحفيظ ولم يصدر بشأنه قرار الحافظ، سواء تعلق الأمر بمنزل أرض كيفما كانت طبيعتهما،
تسمى هذه العملية بالتموقع الأولي وتقوم بها مصلحة المسح العقاري أي Cadastre، لكن شريطة إيداع مطلب التحفيظ، كما يمكن التوجه إلى مهندس طبوغرافي خاص، من أجل القيام بهذه العملية ( Reperage )وهذه الخدمة مؤدى عنها.
يكون التحفيظ العقاري مجاني، بمانسبة التحفيظ الجماعي بالمجال القروي، بالنسبة للأشخاص العاديين، وأيضا تعفى الجهات المعنية من وجيبات التحفيظ بشأن تحفيظ أﻣﻼك اﻟﺪوﻟﺔ؛ أﻣﻼك اﻷوﻗﺎف؛ اﻟﻤﻠﻚ اﻟﺨﺎص ﻟﻠﺪوﻟﺔ؛ ﻣﻄﺎﻟﺐ اﻟﺘﺤﻔﻴﻆ اﻟﻌﻤﻮﻣﻲ.
إذا أراد مالك على الشياع، تحفيظ حصته فقط لايمكنه ذلك، إلا أنه يمكن إيداع طلب تحفيظ العقار كامل، ويتم تسجيل في الرسم العقاري الأصلي للعقار كمالك لجزء من الملك المشاع بنسبة الحصة المورثة أو التي تم شراؤها.
